Ev bir yuva mıdır, yoksa yalnızca bir mülk mü?
Bir yanda yüksek kira artışları ile zorlanan kiracılar, diğer yanda emeklerinin karşılığını almak isteyen ev sahipleri… Bu karmaşık ilişkinin tam ortasın Kira Hukuku devreye giriyor. Gelinen noktada artık kiracı ile ev sahiplerinin ilişkilerinin hiç de güllük gülistanlık olmadığına tanıklık ediyoruz. Peki bir kira sözleşmesi her iki tarafın da haklarını eşit şekilde koruyabilir mi? Kanun koyucu tarafından kiracının, kira sözleşmesinin zayıf tarafı kabul edilerek emredici hükümler ile korunduğunu söyleyebiliriz. Yani bazı hallerde taraflar anlaşma yoluna gitseler bile kanun koyucu kiracı aleyhine olan bu şartı geçersiz kılabiliyor. Kira sözleşmeleri artık yalnızca kiracı ve ev sahipleri arasındaki bir anlaşma olmaktan çıkmış durumda. Ekonomik dalgalanmalar, artan konut fiyatları ve yasalara yapılan öngörülemeyen müdahalelerle kira hukuku her zamankinden daha fazla gündeme gelir oldu. Kira hukuku her detayıyla bu yazıya sığmayacak kadar kapsamlı olup bizler ise bu yazımızda; konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye sebeplerine değinmekle yetineceğiz.
Kanun koyucu tarafından kiracının emredici hükümler ile korunduğunu yukarıda belirtmiştik. Bu sebeple kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilebileceği haller kanunda sınırlı olarak sayılmış ve şarta bağlanmıştır. Bu sebepleri kiracıdan kaynaklanan sebepler ve de kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayırabiliriz.
Ev Sahibi Geri Dönüyor; Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebi ile Tahliyesi Mümkün Mü?
Evinizi kiraya verdiniz fakat aradan zaman geçtikten sonra kiralamış olduğunuz taşınmaza ihtiyacınız doğdu. Bu halde kiracının tahliyesi için nasıl bir yol izlemeli? Kiraya verenin kendisi, alt soyu(çocuğu, torunu), üst soyu(anne-baba, büyükanne-büyükbaba) veya da kanun bakımından bakmakla yükümlü olduğu kişilerin(Türk Medeni Kanunu 364. Maddesi, kişilerin bakmakla yükümlü olduğu kişileri; altsoy, üstsoy ve kardeşler olarak belirlemiştir.) gerçek ve samimi ihtiyacının olması şartı ile kiracının haklı nedenle tahliyesini isteme hakkına sahip olduğu düzenlenmiştir. Burada son dönemlerde “torunum evleniyor” gerekçesi ile mahkemeye müracaatların olduğunu söyleyebiliriz fakat bu evliliğin yapılmış olmasının arandığını belirtmekte fayda vardır. Yani “torunum evlenecek” gerekçesi ile evin tahliye edilmesini isteyen kiraya verenin bu isteği; samimi ve gerçek kabul edilmemektedir. Torunun zaten evlenmiş olması aranmaktadır.
Eğer kiralanan taşınmazın ihtiyaç nedeni ile tahliyesi gerçekleştirildi ise ev sahibinin aynı konutu 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya veremeyecek olduğunu da belirtmekte fayda vardır. Eğer bu kurala aykırı davranılırsa; yani ihtiyaç nedeni ile kiracının tahliye edildiği konuta 3 yıl içinde yeni bir kiracı getirilirse bu halde kiraya verenin eski kiracısına en son kira yılında ödenmiş olan en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeme yükümü doğacaktır. (Bu koşullar iş yeri kiralarında da böyledir.)
Burada dava açmak için kiraya verenin, ihtarname gönderme şartı aranmamaktadır (fakat ihtarname göndermenin başkaca faydaları olması sebebi ile gönderilmesini tavsiye etmekteyiz.) fakat bu durum evi yeni satın alan malik için biraz farklıdır.
Evi Yeni Satın Alan Ev Sahibi, Eski Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Eğer yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kendi ihtiyacı sebebi kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu halde kanun, yeni malike; taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracısına yazılı bildirimde bulunarak (ihtarname çekerek) kiralananı kendisinin ihtiyacı sebebi ile tahliye etmesini istediğini bildirmesi gerektiğini emretmiştir. Yine edinme tarihinden sonraki 6 ayın sonunda tahliye talepli dava açma hakkı bulunmaktadır. Eğer kira yılının sona ermesine 6 aydan daha az bir süre kalmış ise de bu halde kira yılının sona ermesine kadar mühlet verme ve bitiminden sonraki bir aylık süre içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır.
Yeni Bir Başlangıç: İmar Ve Yeniden İnşa Sebebiyle Tahliye Mümkün Mü?
Kiralanan taşınmazın ev sahibi tarafınca yeniden inşa edilmesi veya imarı amacıyla onarımı ve genişletilmesi ya da değiştirilmesi esnasında kiralanan taşınmazda kiracının oturmasının mümkün olmadığı hallerde kiraya verenin tahliye talep etme hakkı bulunmaktadır.
İmar: Meskûn bir yerin belli bir plan dahilinde değiştirilmesi, iyileştirilmesi anlamına gelirken; İnşa: Yapının yıkılıp yeniden yapılması demektir.
Bu hallerde; kiracının kiralanan taşınmazda oturmasının mümkün olmaması gerekmekle, imar ve inşanın ise zaruri olması şartı aranmaktadır. Uygulamada keyfi değişim istekleri ile tadilat yapmak isteyen ev sahiplerinin bu sebeple kiracılarına yöneltmiş oldukları tahliye talepleri kabul görmemektedir.
Av. SEDANUR TURAL